一步到位还是分步走 买房全款和按揭哪种更划算

发布时间:2019-12-11 19:21    浏览次数 :

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汇通网11月29日讯父母:买房一次付清省钱省心 子女:按揭买房手头还有余钱。

房价收入比

在房价高企的今天,普通家庭在婚房购置的问题上往往因为倾囊而出而慎之又慎,不过即使在资金到位、房子选定的情况下,买房究竟是“一步到位”还是“分步走”还会成为纠结“两代人”的问题:父母大多希望一次性付款,因为省心省钱,子女希望按揭,想给自己点压力,究竟谁的方案最“经济”呢?

-房屋的价格/家庭年收入总额。

按揭还是一次性付款

-合理的房价收入比:范围在4-6。高出这一范围认为房价偏高,房地产可能存在泡沫。高出的值同泡沫存在的可能以及泡沫的大小均呈正比。

两代人各有各的道理

房价租售比

胖胖和小兔准备结婚,月初,他们在鄞州看中了一套期房,面积89平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折优惠,总价为142万元,如果采用按揭方式,则3成和6成首付的优惠分别为9.8折和9.7折。为了筹集房款,胖胖和小兔的父母共筹集了100万元的现金,尚有40余万元左右缺口。

-每平方米房租的月租价/每平方米房屋的售价

在一次性买房,还是按揭付款的问题上,两代人产生了分歧。胖胖的父母考虑到自己有一套60平方米左右的投资房,如果出售可以套现90万元左右,使用一次性付款后尚有余钱作为婚嫁金储备,可以避免未来小两口按揭产生的经济压力。孩子则认为,以房换房不划算,卖掉意味着少了固定资产,双方都有公积金,还能享受首套房的优惠,最重要的是父母不会因此拮据。

比如60平米的商品房,售价每平米2万,出租为每月2600元,则租售比为(2600/60)/20000≈43.3/20000≈1:460

为了解决两代人的分歧,记者带着案例咨询了兴业银行(601166,股吧)灵桥支行的国际金融理财师傅浩达,让他为两代人来支支招,看看谁的方案更经济。

-良性范围:1:200~1:300。这代表如果出租200~300个月可全部收回投资,那么这个房子的投资就是值得的。

胖胖是政府部门的企编人员,年收入4万元左右,公积金月缴225元;小兔在一家企业上班,年收入6~7万元左右,公积金月缴285元,双方的工作稳定,双方组合家庭后,合计年收入11万元。考虑到一年后的装修及结婚所需婚嫁金,需留存40万元。

如果小于1:300(数学题:分母大于300),那么说明房价存在泡沫,房产投资价值相对变小。

目前,胖胖家的投资房在出租阶段,月租1300元,地段不错,但不是学区房,也暂无拆迁可能,房屋陈旧,每年有一定的维修支出。经计算,房屋的年化租售比仅为1.73%,远低于市场无风险利率3%,可以考虑出售。

如果大于1:200(数学题:分母小于200),那么说明房产投资价格相对较大。

按双方实际情况,公积金最高贷款额度为40万元。目前公积金贷款利率为4.5%,五年以上商业贷款利率为6.55%,考虑到双方公积金都在缴纳,如不使用,意味着公积金只能存在账户中不能取出,只能按银行活期利率累积。

房贷-商业贷款

卖房,不贷款,全额付款

又名房租抵押贷款。买房者向银行申请房屋抵押贷款,审核通过后,银行根据购房者提供的房屋买卖合同以及银行与买房者订立的房屋抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公正。银行在合同规定期限内,把贷出的资金直接划入售房者在该行的账户上。

从数据看,投资性房产不是学区房而且租售比过低,建议卖房回收资金90万元,可合计持有现金190万元,预留婚嫁金40万元,剩余150万元,通过以房换房的形式,可以全额付清购买婚房。

首付

适用人群:保守型家庭

按揭贷款买房时第一次支付的钱,这是按国家比例要求支付的最低款额,只能高于它,不能低。比如首付比例为30%,即总房价三成的现金款额即时首付款。