2020年房地产十大展望

发布时间:2020-05-15 03:31    浏览次数 :

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2019年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,也是史上最严的年份,今年以来累计调控550次左右,创造了政策调控的新纪录。全国各地在坚持“一城一策、因城施策”的楼市调控主旋律下,房地产市场从之前的高温到逐渐退烧。尽管如此,2019楼市仍然给我们带来了惊喜。全年卖房创历史新高2018年全年全国商品房销售额约15万亿元,数据显示,今年前10个月,全国商品房销售额总计12.44万亿元,同比增长7.3%,距离去年的销售额相差并不多。要知道,为了业绩目标, 到了年底各大房企还会密集放货促销打折,可以说,2019年全国商品房销售额有可能再创新高。今年1—10月份,商品房销售面积133251万㎡,10月末,商品房待售面积49323万㎡,比2018年末减少3091万㎡,2019年全国商品房去库存也取得了不错的成绩。房企生存“两重天”据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天1.5家房地产企业先搞破产清算,从房企规模来看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。在房企融资被调控的大背景下,大小房企均面临融资难、融资成本走高。维持现金流安全是企业稳定发展的前提,融资能力成为了各家房企生存的关键因素。但是在融资成本上,房企分化更为严重。与大房企相比,小房企的资金融资来源销售回款占比超过四成,同时受“房住不炒”影响,今年以来,小房企的销售并不太好,后续回款能力没那么强,自身的外部融资又偏紧,这样一来,小房企的经营可太难了!根据克而瑞的统计,2019年前11月,百强房企的销售金额达到10.3万亿元,同比上涨17.7%。其中,今年前10月,30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半,而在2011年,这一比例仅为15%左右,行业集中度加速提升。不过我们也不用过度关注房企破产那些事,市场竞争法则就是优胜略汰,一小部分房企破产有助于地产行业的有序健康竞争,有助于我们买到好房。社科院发布2020年楼市预测12月10日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2019—2020)》预测,2020年楼市年稳季变和持续分化。总体上持续保持稳中有变的走势,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。回顾这一年,楼市调控政策上坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建房地产市场健康发展长效机制,这就是2019年给我们带来的惊喜。总之,越来越稳的楼市才是调控的最终目标。对于2020年的楼市,大家又有怎样的期待跟看法呢,你会考虑明年买房吗?欢迎写下留言。

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走过三年调控,2019年的房地产市场可以用持续降温来形容,虽然各地上演人才争夺战,但是难改整体调控从紧的局面,在此背景下,房企融资、拿地、现金流、销售、房屋质量、管理等各个环节遭遇挑战,因此我们看到,2019年的房企百态:强化销售与回款、降杠杆降负债、战略收缩、组织调整、裁员等等。2020年,在中美贸易战的持续影响下,政策会走向何方?二手房价会持续探底吗?房企规模增量还有多少?中小房企会持续爆雷吗?新的增长点又在哪里?

调控延续“房住不炒”

年末最重要的中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,为2020年楼市定调。在房地产政策方面,中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调,延续了“房住不炒”的定位,也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松,明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,从中央经济会议传递出来的信息,不难看出,去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标,依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。

诸葛找房市场研究员姜国君指出,此次政策表述较大的亮点是,相关文字表述由此前的“长效机制”升级为“长效管理调控机制”。四字之差体现了中央的调控决心,打破了近期部分城市政策微调所引发的有关“松绑”的猜测,进一步形成了调控常态化的预期。

部分城市或将持续微调

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调,但是“全面落实因城施策”的表述则意味着,不同城市、不同地区根据实际情况,在稳房价的目标下,对现有政策进行微调,继续打击投机性需求、支持刚性需求。

众所周知,2019年,在整体调控从紧的大背景下,不同城市针对自身状况进行了政策微调,一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等,另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出:“调控政策避免一刀切,未来各地房地产调控依然由各城市主导,不排除有部分城市出现政策调整。”

“从政策预期看,明年政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。”张大伟预测。

摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出,房地产市场已进入从总量不足到结构不匹配的新时期,下行迹象凸显,预计2020年房地产地方政策将有所调整。

楼市成交稳中或降

2019年的中国楼市经历了上半年的小阳春,但是进入下半年开始转凉,即便如此,在销售总量上依然会超过2018年。

中国社科院发布的《中国住房发展报告》显示,2019年,楼市降温明显,房价增长率的空间差异有所扩大。表现为房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,总体房价水平的空间分布演变比较平缓,增长率的空间差异有所扩大。

对于2020年楼市走势,《中国住房发展报告》预测:在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

中金公司预测,2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%,销售金额同比增长1%。

标普则预计,2020年全年全国商品住宅销售额增速在0%-5%,销售面积增加可能是销售额增长的唯一助推因素。

二手房价或触底反弹

新房受限价影响,其价格变动空间较小,很难全面反映房价走势和购房者的心理预期,不过从最贴近市场行情的二手房数据来看,二手房价下行的基本面并未改变。

国家统计局发布的2019年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70城中,共有33个城市出现二手房价格环比下跌的情况,虽然比10月份减少2个,但是仍处于高位。

二手房市场是楼市的晴雨表,2020年,将走向何方?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,整体来看,2020年全国二手房市场会触底反弹,但幅度不会太大。在交易量上,预计成交面积增幅在3%以内,交易额增长约7%。根据规律,重点城市的正常需求被抑制到一定程度后会逐步释放,例如2019年的上海、南京。从这个维度来看,距离调控时间长且前期降温明显的城市如北京、成都及青岛等,预计在2020年二手房市场将回升。

关于价格,许小乐表示,其走势和成交量表现大体一致。因此,房价的表现将会出现分化,成交回升的城市房价将会小幅上涨,如成都,而成交量继续调整的城市房价可能继续下跌,如西安。

区域、房企分化加剧

2019年全国土地市场经历了上半年重点城市的回暖,诸如长三角的合肥、宁波、南京、杭州等,以及中部省会城市的武汉、郑州等,房企抢地现象不断。但是进入下半年,土地市场降温明显,尤其是到四季度,受到销售去化、融资困难、偿还债务影响,房企拿地愈发谨慎,土地流拍数量和低价成交数量大幅增加。

土地市场不仅是展现房企综合实力的战场,更体现出一个周期内房企冷暖的真实写照。2020年,土地市场将呈现何种走势?

分析人士指出,融资趋紧,去化受到影响,2020年的土地市场,区域分化、房企分化或将进一步加剧。

中指研究院常务副院长黄瑜表示,预计2020年在“以稳为主”的政策基调和房地产金融管控继续从严的背景下,全国土地市场仍将保持平稳态势。其中,具备较强产业基础,且人口流入规模具备一定优势的热点一二线城市优质地块将会获得企业更多关注,而三四线城市近几年土地成交总量较大,且棚改对需求的支撑力度不断减弱,市场调整压力加大下土地市场热度将进一步回落。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,2020年土地市场整体保持前低后高态势,预计上半年房企拿地积极性受到抑制,土地市场好转较慢,2季度后房企进入补货高峰期,市场信心逐渐恢复,土地市场随之逐渐好转。

“从不同城市来看,一二线城市是2020年土地市场的热点区域,三四线城市将会普遍降温。”国仕英说。

融资环境有待宽松